カテゴリー: 不動産

住む家を考えた場合、老後は持ち家か賃貸かどちらが安心できるのでしょうか。
全国の持ち家率は平均約６１％となります。

それぞれのメリット・デメリットを考えて行きたいと思います。

《賃貸住宅》

🔶賃貸住宅のメリット🔶

・簡単に住み替えが可能。
賃貸住宅のメリットは、何と言ってもいつでも引っ越しができるということです。
転勤が多い人は、持ち家より賃貸住宅の方が便利でしょう。
また、近隣に苦手な方がいたり、近隣トラブルになった時等、引っ越したいと思ったら、いつでも引っ越しができます。

・ペット飼育可能なマンションもある。
最近はペット飼育可能な賃貸マンションも増えているので、ペットを飼っている人も賃貸することができます。

・家賃や共益費等以外にかかる費用が少ない。
賃貸住宅では固定資産税やメンテナンス費用もかかりません。

🔶賃貸住宅のデメリット🔶

・リフォームが自由にできない。
賃貸住宅では、内装など自由にリフォームできません。
故意や過失により壁や設備を傷つけた場合は、原状回復費用が多くかかることもあります。

・何かあれば家主や管理会社に連絡をしなければならない。
設備などに不具合が出た時等は家主や管理会社に連絡しなければなりません。
自分で修理を頼んだり、設備を交換することはできません。

・物件の老朽化などによる取り壊しなど、引っ越しを余儀なくされる場合がある。

・高齢になると契約しづらくなる。
高齢になると賃貸マンションなど契約しづらくなります。

・賃料等がずっと発生する。
費用面で言えば、住んでいる限りずっと賃料がかかります。また、更新料がかかることもあります。

《持ち家》

🔶持ち家のメリット🔶

・資産になる。
持ち家のメリットは何と言っても資産になるということです。

・リフォームや間取りの変更ができる。
マンションだと外観は変更できませんが、内装は自由にリフォームできます。

・住宅ローンが終われば、住宅にかかる費用が減る。
住宅ローンが終われば、固定費が少なくて済みます。

・賃貸住宅より広いところに住むことができる可能性が高い。
住宅ローンの組み方にもよりますが、賃貸より広い部屋に住むことができる可能性が高いです。

🔶持ち家のデメリット🔶

・金融機関から借入すれば返済をしなければならない。
現金払いで持ち家を持てる人は少なく、住宅ローンでお金を借りる方が多いことでしょう。住宅ローンでお金を借りれば返済しなければなりません。
住宅ローンは、金融機関から借りることができる額を借りるのではなく返せる額を借りることが大事です。
返済できるか心配という方も少なくないと思います。

・税金がかかる。
持ち家は固定資産税も毎年かかります。

・メンテナンス費用がかかる。
持ち家はメンテナンス費用も自身で負担しなくてはなりません。
マンションの場合は管理費や修繕積立金など支払う費用が発生します。

・その他保険料等がかかる。
火災保険や地震保険など保険料もかかります。

・住み替えがしづらい。
近隣トラブルがあった場合や、転勤など引っ越しがしたくてもなかなか難しいと思います。
特に住宅ローンが残っている場合には、住み替えがしづらいのではないでしょうか。

《持ち家は始めがきついが老後が楽に》

家を購入するには、一括で支払う方法と住宅ローンを組む方法があります。
しかし、一括で支払って購入できる方は少ないと思いますので、ほとんどの方がローンを組んで購入することになるかと思います。

また、家を購入する時には初期費用がかかります。
かかる費用は主に下記の通りとなります。

・申込金
　中古物件など仲介会社が入る場合はないケースが多い。

・手付金
　購入代金の５～１０％のことが一般的。契約を破棄しても戻ってこない。
　購入代金の一部に充当される。

・仲介手数料
　中古物件など仲介会社を通じて物件を購入する場合に、仲介会社に支払う費用。物件価格の(３％+6万円）+TAXが上限。

・印紙税
　売買契約時やローン契約時に貼る印紙代

・不動産取得税
不動産を取得した時にかかる税金です。
控除額があるので、取得金額によってはかからない場合もあります。

・固定資産税・都市計画税

・登記費用
　購入した不動産を登記するのにかかる費用

また、購入後にかかる費用が下記の通りとなります。
〈マンション〉
・住宅ローン返済金
・管理費
・修繕積立金
・駐車場代等

〈戸建て〉
・住宅ローン返済金
・家のメンテナンス費用

このように持ち家は最初に費用がかかります。
また、不動産を維持するにも費用がかかります。
ですが、住宅ローンが終われば、支払いはなくなります。
また、ずっと家賃を払っていかなくてはならない心配や、老後に家を借りることができない心配はなくなります。

《リバースモーゲージという方法も》

リバースモーゲージとは、高齢者が所有する住宅や土地などの不動産を担保として、生活資金、住宅取得資金などを定期的または一括で融資し、所有者の死亡時にその担保不動産の処分やその他の金融資産によって一括返済するものです。
毎月の返済は利息のみとなります。

住宅ローンは返済とともに融資残高が減少していくのに対して、リバースモーゲージでは融資に伴い残高が増加していきます。
将来の地価の下落などによる担保割れなどで融資が減額されたり打ち切られたりされるデメリットもあります。
ですが、不動産は所有しているが現金収入や預貯金が少ない高齢者には利用価値が高いと思われます。

《まとめ》

ここまで見てきて、持ち家と賃貸のどちらがいいのでしょうか。
どちらも、メリットもあればデメリットもあります。

ただ、老後は持ち家の方が住むところがなくなるなどのリスクは少なくなるといえるでしょう。

持ち家にするか賃貸住宅にするか、よく考えて決めたいものです。

不動産賃貸とは、文字通りですが、マンションなど住宅やテナント等の場所を賃貸することです。
不動産の賃貸は、管理会社に頼まなくても家主(大家)が自分で貸すことができます。
宅建士の資格をお持ちの方はご存じと思いますが、賃貸マンション経営等のように自らが賃貸(転貸借も含む）する場合には、宅地建物取引業の免許は必要ありません。
家主が自ら賃貸することができるのになぜ管理会社に管理費用を払ってまで管理してもらうでしょうか。

賃貸マンションなどを所有すると、家賃収入は入りますが、様々な費用も必要になります。
家賃回収や様々な費用の支払い、そういったことが自分できるのであれば、何も管理会社に頼まなくてもいいのです。

🔶不動産賃貸にかかる主な収入と費用🔶

不動産賃貸にかかる主な収入と費用は以下の通りとなります。

《収入》
・保証金、礼金（返却する必要のある敷金は含まれない）
・家賃、駐車場使用料
・共益費などの名目で受け取る水道光熱費や清掃代など
・更新手数料

《費用》
・不動産所有に対しての税金（固定資産税や不動産取得税など）
・エレベータ等設備の保守料
・共用部などの清掃費用
・修繕費
・火災保険などの損害保険料
・減価償却費
・借入金の利息（借入をした場合）
・管理費用（管理会社に委託した場合）

🔶不動産賃貸の管理会社は何をしているのか🔶

不動産賃貸をすると、収入もありますが、様々な費用がかかることは分かりましたが、
そもそも管理会社とは何をしているのでしょうか。

不動産賃貸の管理会社といっても、どんなことをしているのかご存じない方が多いのではないでしょうか。

そこで、不動産賃貸の管理会社とは何をしているのかを説明したいと思います。

私が勤めている会社はビルの総合管理の会社です。
私の会社ではどのようなことをしているのかご紹介したいと思います。

家主様と管理会社とはいわばパートナーです。
管理会社は、管理費用をいただき、家主様が不動産賃貸をするにあたり必要なめんどうなことを、家主様に代わり行っています。
主に行う業務は下記の通りです。
・契約管理
・家賃等の回収
・入居者対応
・建物管理
・コンサルティング

具体的な業務の流れはざっくりとは下記の通りとなります。
１. 家主様と管理契約を結びます。
２. 空室があれば入居者(テナント）の募集をします。
３. 入居者(テナント）が決まれば、賃貸借契約をし契約書を交わします。
４. 入居者(テナント）から解約の申し出があれば、解約の処理をします。
具体的には次の通りです。
解約受付→退去立合→現状回復(住居の場合）→解約精算
５. 入居者(テナント）に対して家賃等の請求書を発行し、家賃等を回収します。
６. 賃貸しているビル又は家に必要な経費を支払います。
例えば、電気代・水道代・町内会費・エレベータの維持管理費用などが当たります。
７. 家賃等と支払った経費を相殺し、家主様に精算金をお支払いします。
８. 家主様に部屋の改修工事やビルの設備の修繕ついてのご提案をします。

また、他にも入居者(テナント）からの苦情の対応や、ルールを守らない入居者(テナント）に対してルールを守るよう注意喚起等も行っています。

私が勤めている会社にはもう一社グループ会社があり、そちらでは主に設備関係の管理・メンテナンスや名古屋市の委託でごみの回収を行っています。

設備関係の管理・メンテナンスといっても、何をしているのかわかりづらいと思います。

設備関係の管理・メンテナンスは下記のことを行っています。
１. ビルの清掃
２. 設備点検
貯水槽の点検・清掃・検査
電気設備関係の点検
火災報知器の点検（火災等が起きたときに正常に遠隔監視に信号が送られるか等）
エレベーターの保守・点検
３. PCによる遠隔監視
設備に異常があれば、信号が送信されることですばやく対応することができます。
４. 漏水・火災など設備に異常があった場合の緊急対応

🔶まとめ🔶

ざっくりと管理会社がどんな仕事をしているのか、投資用不動産を所有した場合に何が必要かお分かりになったでしょうか。

不動産を賃貸した時のいろいろなめんどうな手続きやトラブルや家賃の回収などを管理会社にやってもらい、管理費を支払う方がいいと思うか、自分が全部やれるから、管理会社に管理費用を支払うのがもったいないと思うかは、人それぞれだと思います。

いろいろ検討し管理会社に頼んだ方がいいと思えば、管理会社と管理契約を結べばいいし、自分でやれると思えば自ら賃貸をすればいいのです。
また、管理会社に頼む場合には、管理会社によって条件や対応が違いますので、管理会社の比較検討も必要かと思いますが・・・。

不動産賃貸をお考えの方の参考にしていただければと思います。